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广州楼市隐现提前还贷潮再买二套能省多少【综合看点】

发布时间:2019-09-30 13:09:37 阅读: 来源:冷拔扁钢厂家

近期,广州楼市隐现提前还贷潮,不少市民申请提前还贷,却被告知要排队等两三个月。值得一提的是,羊城晚报记者采访了解到,不少人提前还贷的目的是为了更好地贷款购买第二配套房。

根据“认贷不认房”的限购政策,第二套房买家如果首套房贷已经结清,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。也就是说,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,这也是人们提前还贷的重要因素之一。那么这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?房天下广州二手房高级分析师卢佩婷为大家算了一笔账。

假设市民薛小姐四年前按揭贷款在黄埔购买了一套大三房单位,现在她又在市区看中了一套300万元房子。因为看好黄埔房产的升值前景,并且特别喜欢黄埔的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,薛小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。

第一种

首套房继续还贷 二套房首付七成

根据首套房贷未结清,购买第二套首付七成、利率上浮10%的政策,300万元首付七成为210万元,剩余90万元做商业贷款,利率上浮10%,30年期的商业贷款,利息共计678747元,月供为5048元。

点评:在买家二套房首付资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多了首付,月供比较少。而同时,薛小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。

第二种

一套房提前还贷二套房首付三成

对于首套房贷结清,购买第二套房产的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受利率优惠。300万元首付三成为90万元,剩余210万元做按揭贷款可以享受基准利率八五折优惠,30年期的商业贷款(等额本息),利息共计1583744元,月供为10232元。

点评:这种做法的优点是,二套房首付比例低,房贷利率也低。不过缺点当然就是二套房月供款几乎翻倍。不过需要指出的是,在首套房贷未还清的情况下,如果不提前还贷,也是有两笔贷款要同时月供的。就像薛小姐一样,如果不提前还贷,她家庭的总月供一套房6772元+二套房5048元,总额也要达到11820元。比二套房贷款七成的月供款10232元还多1588元。在不提前还贷的情况下,薛小姐的两笔房贷分别是首套房100万元、二套房90万元,贷款总额190万元。如果一套房提前还贷,薛小姐的贷款总额则是210万元。贷款总额少的,月供反而增多。

第三种

将二套房七成首付用于提前还贷加二套房首付

除了上述两种情况外,如果二套房买家的首付款资金充足的话,将原本要用于二套房首付的这笔资金除去一部分用于一套房房贷提前还款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,这样的话,就最省利息了。

就像薛小姐的情况,她原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,那么她二套房贷款190万元,30年期利息共计14.31万元,月供款约9253元。每月的月供款比首付三成的10232元要省约979元。

点评:对比一下首付三成90万元,有20万元资金是薛小姐提高二套房首付比例投入进去的,如果将这20万元做最保守的理财,放在银行存5年定期的话,也就是分摊到每月可以有利息约516元。利息的金额还是无法与每月省的979元相提并论的。不过如果买家可以找年收益在6%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其他投资理财,每月的收益在1000元以上。

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